بقلم – حسن سيف:
بدأت بعض الشركات في إغراء العملاء لشراء وحدات تجارية وإدارية فيها بأنها تقول أن عندها عقد إيجار إلزامي للوحدة بمجرد الاستلام؛ بمعنى أن الشركة مسئولة عن تأجير وحدتك بعد الاستلام مباشرة لمدة 3 سنين مثلا.
هنا تمكن مشكلتين: الأولى؛ أن معظم الشركات التي تسوق لمشاريعها لديها عقد إيجار إلزامي، في الحقيقة عقدها مش بيلزمها بالإيجار، فده إعلان خادع، والثانية؛ أن الشركات القليلة التي تحرر فعلا عقد إيجار إلزامي هي في الحقيقة تبيع بسعر متر أعلى من قيمته، يعنى افترض أن سعر متر الشركة في مشروعها المفروض يكون 20 ألف زى باقي المشروعات اللي في نفس الموقع والمستوى.
تخيل أن الشركة دى تقرر أنها تبيع سعر المتر بـ25 ألف مع الرأفة بدل 20 ألف مع إضافة بند إيجار إلزامي حقيقي، ده معناه أيه؟.. تعالى شوف بالأرقام.. لو بنتكلم عن وحدة 100 متر بسعر متر طبيعي 20 ألف “بدون عقد إيجار إلزامي” يصبح ثمن الوحدة 2 مليون، طب لو الشركة باعت نفس الوحدة بسعر متر 25 ألف مع بند إيجار إلزامي بعائد 7.5% من القيمة الإجمالية للوحدة، كده الثمن يبقى 2.5 مليون، يعنى الشركة زودت 500 ألف جنيه مقابل إضافة بند الإيجار الإلزامي.
عقد الإيجار الإلزامي معناه أن الشركة في الحقيقة هترجعلك الـ500 ألف جنيه اللي أنت دفعتهم زيادة في صورة عائد من الإيجار، وهترجعلك كل سنة 150 ألف 7.5% من قيمة الوحدة، وتقولك أن ده إيجار السنة، يعنى مجموع إيجار 3 سنوات هو 450 ألف، وتبقى الشركة كمان وفرت 50 ألف زيادة ونجحت في أخذ سيولة منك قبل الاستلام بهدف استثمارها أو الصرف منها على بناء مشروعها.. ركز في اللعب بالألفاظ يا عميل..
في «أوفر برايس» يوصل لـ«دبل وتربل» سعر المتر العادي.. هيقولك مع العقد ملحق عقد إيجار ثنائي الأطراف وليس ثلاثي.. لا يوجد ضمانة لإيجار الوحدة عند التسليم.. هيقولك الضامن سداد 55% شيكات فقط والعميل الغلبان بيفرح لأنه مش فاهم إن سعر الوحدة الحقيقي في نسبة 55 والباقي «أوفر برايس».
اللي متعرفوش إنه هيرحل القسط لحين إيجار الوحدة وليس سداد المستحق عليها، هيقولك لو متأجرتش أنا مسئول أدفعلك بعائد 7.5% من إجمالي الوحدة على 3 سنوات، اللي هو «الأوفر برايس» اللي أخده منك في الأول، واستغل تدفق الأموال لاستثماراته بعد كده هيغسل أيده منك بعد الـ3 سنوات، هيقول استلام عقد ثلاثي الأطراف قبل التسليم بـ3 شهور؛ ولا يوجد ما يضمن الإيجار من الطرف الثالث المستأجر.
الخلاصة: مافيش تاجر ممكن يفكر أنه يضمن لك عائد للاستثمار، هو ممكن يلاعبك في الأسعار، وأنظمة السداد، وإغراءات الإيجار الإلزامي، علشان يقنعك تشترى منه، لكن في الحقيقة هو مش بيضمنلك حاجة، عقد الإيجار الإلزامي هو مجرد أسلوب دعاية وتسويق ذكي، لو أنت عايز تستثمر صح يبقى لازم تبذل مجهود وتقارن بين المشروعات عشان تعرف أيه المشروعات الأفضل واللي أكيد هينجح بدون عقد إيجار إلزامي أنت بتدفع تمنه مقدمًا أصلا.. لأن «الحداية عمرها ما تحدف كتاكيت».
